賃貸オーナー必見！神戸市西区の屋根・外壁修理で空室対策と資産維持

2025年7月16日

はじめに｜空室率の悩みは「建物の印象」で変わる時代に

近年、神戸市西区内の賃貸住宅市場では、空室率の上昇が大きな課題となっています。
特に、伊川谷町・玉津町・押部谷町といったエリアでは、築20年〜30年以上が経過したアパート・マンションが多く、競争力の低下が避けられない現状があります。
新築や築浅の物件が増えている一方で、築年数が経った物件は「家賃を下げるしかない」という悪循環に陥るケースも少なくありません。

こうした中で注目されているのが、屋根や外壁といった“建物の顔”となる外観メンテナンスによる差別化です。
「どうせ住むなら、見た目がきれいな物件を選びたい」これは今や若い世代だけでなく、ファミリー層や高齢者層にも共通したニーズです。
いくら内装が清潔に保たれていても、建物の外観が劣化していれば「古い物件」「管理が行き届いていない」という印象を持たれてしまい、内覧前に候補から外されてしまうことも。

つまり、空室率を下げ、長期的に安定した賃貸経営を実現するには「外観＝第一印象」の向上が不可欠なのです。

この記事では、神戸市西区内の気候や建物事情を踏まえつつ、賃貸オーナー様に向けた屋根・外壁メンテナンスのメリットや注意点、空室対策との関係について詳しく解説していきます。
「家賃は下げたくない」「物件の価値を維持したい」という方は、ぜひ参考にしてください。

1. 神戸市西区の賃貸市場と建物の老朽化事情

神戸市西区は、神戸市西部に位置し、新興住宅地と自然が共存するエリアです。
神戸市営地下鉄沿線や第二神明道路へのアクセスも良く、ベッドタウンとしてファミリー層や単身者に人気の高い地域です。
しかし、その一方で昭和〜平成初期に建てられたアパートや賃貸マンションが多く、築20年〜30年を超えた物件が急増しています。
例えば、学園都市周辺、西神中央、西神南といった地域では、古くなった外壁のひび割れや塗装の色あせ、屋根材の劣化が目立つ建物も少なくありません。

こうした老朽化は、単に「見た目」の問題にとどまらず、以下のような経営リスクにつながります。

空室率の上昇（競合物件との比較で魅力が薄れる）
家賃の値下げ圧力（外観が理由で入居希望者が減少）
雨漏りや結露による入居者クレーム・原状回復費の増加
建物の資産価値低下により、売却・相続時の評価減

特に近年の気候変動の影響で、台風や集中豪雨による屋根・外壁の損傷も増加傾向にあります。
経年劣化に気づかず放置してしまうと、補修工事では済まず、大規模な修繕が必要となるケースも少なくありません。

今後も競争が激しくなる神戸市西区の賃貸市場において、「古く見える建物は選ばれにくい」時代が来ています。
だからこそ、早めに外観メンテナンスを行い、他物件との差別化を図ることが、空室対策・資産価値維持の最短ルートとなるのです。

2. 屋根・外壁の劣化が招く入居率ダウンの実例

築年数が経過した賃貸物件では、屋根や外壁の劣化が見た目以上に深刻な「空室リスク」へと直結しています。
ここでは、神戸市西区内で実際に見られるトラブルと、それが入居率に与えた影響を具体的にご紹介します。

塗装の色褪せ・汚れで第一印象が悪化

神戸市西区の西神中央、学園都市周辺、玉津町エリアなどで見られるのが、「外壁の色褪せ」や「カビ・コケの汚れ」による印象の悪化です。
築20年以上の物件では、塗膜が劣化し、建物全体がくすんで見えることも多く、内覧時に“古さ”を強調してしまう結果に。
実際、同時期に建てられた競合物件が外壁塗装をリニューアルしたことで、問い合わせ件数に2倍以上の差が出たという事例もあります。

屋根の劣化による雨漏りで入居者が離れる

伊川谷町、押部谷町などでは、屋根材の割れやズレを放置した結果、台風時に雨漏りが発生。
一時的に応急処置をしたものの、入居者の退去や更新拒否につながるケースが報告されています。
とくにファミリー層や高齢者層は、「雨漏り＝建物の安全性に問題あり」と判断しやすいため、一度のトラブルで信頼を失う可能性が高いのです。

クレームの増加で管理コストも上昇

外壁にひびが入っていたり、屋根材が風で飛散するなどの症状が出ると、入居者からのクレームも増加します。
住宅密集地では、隣家への被害報告や自治体への苦情が寄せられることも。
その対応に追われるうちに、本来の物件管理や空室対策に手が回らなくなってしまうという悪循環に陥る事例も存在します。

3. 空室対策として有効な屋根・外壁リフォームの内容

空室を減らし、長期的に安定した賃貸経営を実現するためには、見た目の印象と快適性の両面を高める外装リフォームが重要です。
ここでは、神戸市西区内の賃貸物件で実際に効果が出ている屋根・外壁リフォームの代表的な例をご紹介します。

外壁の塗り替えで「築浅感」を取り戻す

経年劣化によってくすんだ外壁を、美観性の高い塗料で塗り替えるだけでも、第一印象が大きく変わります。
特に、明るいカラーや落ち着いたモダンカラーへの塗装は、若年層やファミリー層への訴求力がアップ。
たとえば、神戸市西区の西神南・学園西町エリアでは、外壁塗装後に半年以上空室だった部屋に即入居が決まったという実例もあります。

屋根の遮熱塗装で「夏の暑さ対策」

スレート屋根や瓦屋根の表面に遮熱塗装を施すことで、夏場の室内温度を2〜3℃下げる効果が期待できます。
これにより、エアコンの使用を抑えられ、「光熱費が安い」といったメリットを入居者にアピール可能。
特に、押部谷町や平野町など、日当たりのよい地域では体感的な効果が高く、更新率アップに寄与しています。

外壁のひび割れ補修と防水強化で安心感アップ

築年数が経過した建物では、クラック（ひび割れ）やシーリングの劣化がよく見られます。
これらを適切に補修し、防水性の高い塗料を使うことで、雨漏りリスクを大幅に低減。
防水性の高い建物は、入居希望者からも「しっかり管理されている」という印象を与え、信頼感につながるポイントになります。

4. 神戸市西区の気候や物件事情に詳しい業者に相談を

賃貸物件の外装リフォームを成功させるには、地域の気候や住宅事情に精通した業者選びが不可欠です。
特に神戸市西区は、エリアによって日照条件や風の影響、湿気のたまりやすさなどが異なるため、地域特性を理解したうえで最適な施工方法を提案できる業者を選ぶことが、空室対策にも直結します。

神戸市西区内の実績が豊富な業者は頼りになる

たとえば、学園都市・西神中央・玉津といった築年数の長い物件が多い地域では、過去の施工事例や修繕履歴を持つ業者が、的確な診断とアドバイスをしてくれます。
「このあたりは夏場の陽当たりが強いので遮熱塗装をおすすめします」
「近くに幹線道路があるので汚れが付きやすく、低汚染性塗料が適しています」
──といった、土地勘を活かした提案力は、地域密着型業者ならではの強みです。